CÔNG TY LUẬT TNHH MINH DŨNG

Để một hợp đồng tín dụng có hiệu lực, các bên phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung, hình thức và mục đích giao dịch không vi phạm điều cấm của luật. Riêng biện pháp bảo đảm (như thế chấp) chỉ là một phần của nghĩa vụ, hỗ trợ việc thực hiện hợp đồng chính.

1. Khi nào tài sản thế chấp được coi là “không hợp pháp”?

Tài sản thế chấp bị coi là không hợp pháp khi vi phạm một trong các điều kiện sau:

1. Không thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của bên thế chấp.
   Ví dụ: Người vay mang sổ đỏ của người thân đi thế chấp mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu.
2. Tài sản đang tranh chấp hoặc bị kê biên thi hành án.Theo quy định, tài sản đang bị hạn chế quyền định đoạt thì không đủ điều kiện để bảo đảm nghĩa vụ dân sự.
3. Tài sản chưa đủ điều kiện đăng ký hoặc không được phép giao dịch.
   Ví dụ: Nhà ở xây dựng trái phép, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
4. Tài sản giả tạo hoặc được tạo lập nhằm che giấu giao dịch khác.

Như vậy, tài sản “không hợp pháp” là tài sản mà bên thế chấp không có quyền định đoạt, hoặc pháp luật hạn chế, cấm giao dịch.

2. Tài sản thế chấp không hợp pháp có làm vô hiệu hợp đồng tín dụng không?

Đây là điểm mà nhiều người dễ nhầm lẫn. Trên thực tế, hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp là hai giao dịch độc lập nhưng có quan hệ phụ thuộc.

• Hợp đồng tín dụng là giao dịch chính, quy định việc tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn.
• Hợp đồng thế chấp là giao dịch phụ, nhằm bảo đảm nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng.

Theo khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015:

“Khi hợp đồng chính vô hiệu thì hợp đồng phụ cũng vô hiệu; nhưng khi hợp đồng phụ vô hiệu thì hợp đồng chính vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Điều này có nghĩa là: Nếu hợp đồng thế chấp vô hiệu (do tài sản không hợp pháp) thì hợp đồng tín dụng vẫn có hiệu lực, trừ khi ngân hàng và bên vay có thỏa thuận rằng thế chấp là điều kiện bắt buộc để giải ngân.

Trong thực tế xét xử, Tòa án thường chỉ tuyên vô hiệu phần hợp đồng thế chấp, buộc bên vay vẫn phải hoàn trả khoản tiền đã nhận và lãi phát sinh, còn tổ chức tín dụng mất quyền xử lý tài sản bảo đảm.

3. Hậu quả pháp lý khi tài sản thế chấp không hợp pháp

Khi phát hiện tài sản thế chấp không đủ điều kiện pháp lý, các bên có thể đối mặt với các hậu quả sau:

1. Hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu. Toàn bộ quyền xử lý, phát mại tài sản để thu hồi nợ sẽ bị hủy bỏ.
2. Bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay và lãi theo hợp đồng tín dụng.
   Việc vô hiệu hợp đồng thế chấp không miễn nghĩa vụ trả nợ.
3. Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu bên vay cung cấp tài sản khác để bảo đảm hoặc khởi kiện đòi nợ.
4. Bên vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm dân sự hoặc hình sự nếu hành vi có dấu hiệu gian dối (như giả mạo giấy tờ, chiếm đoạt tài sản...).

4. Làm gì khi tài sản thế chấp bị phát hiện không hợp pháp?

Nếu bạn là bên vay:

• Nên chủ động thông báo cho ngân hàng và thương lượng biện pháp xử lý; tránh tình trạng bị tố cáo gian dối.
• Có thể thay thế tài sản bảo đảm khác, hoặc đề nghị điều chỉnh hợp đồng tín dụng.

Nếu bạn là ngân hàng / bên cho vay:

• Cần rà soát lại hồ sơ pháp lý tài sản bảo đảm, tạm ngừng giải ngân nếu có nghi ngờ.
• Có thể khởi kiện bên thế chấp để yêu cầu bồi thường thiệt hại do cung cấp tài sản không hợp pháp.

5. Kết luận

Tài sản thế chấp không hợp pháp chỉ làm vô hiệu hợp đồng thế chấp, không làm vô hiệu hợp đồng tín dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận đặc biệt. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý và thiệt hại cho cả bên vay lẫn bên cho vay đều rất lớn. Vì vậy, việc kiểm tra tính pháp lý của tài sản bảo đảm là bước cực kỳ quan trọng trước khi ký kết hoặc giải ngân khoản vay.

Liên hệ Luật Minh Dũng để được hỗ trợ

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý ngân hàng – dân sự – doanh nghiệp, Luật Minh Dũng sẵn sàng:

- Tư vấn, rà soát tính pháp lý của tài sản thế chấp
- Hỗ trợ soạn thảo, đàm phán hợp đồng tín dụng
- Đại diện làm việc, bảo vệ quyền lợi trong tranh chấp hợp đồng

CÔNG TY LUẬT TNHH MINH DŨNG
 Địa chỉ: 16TM1, Khu đô thị The Manor Central Park, đường Nguyễn Xiển, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội
Điện thoại: 0936.018.199
Website: https://luatminhdung.com
Fanpage: Luật Minh Dũng
Email: minhdunglawfirm@gmail.com