CÔNG TY LUẬT TNHH MINH DŨNG

1. Quy định mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1 Mở rộng trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Khoản 1 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 bổ sung các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, đáng chú ý gồm:

- Thu hồi đất để xây dựng cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý;

- Thu hồi đất để thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế;

- Trường hợp đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất nhưng không hoàn tất thỏa thuận thì HĐND cấp tỉnh xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư

1.2 Thu hồi đất trước khi hoàn tất bồi thường, tái định cư

Theo khoản 3 Điều 3, trong một số trường hợp đặc biệt như dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, Nhà nước được phép thu hồi đất trước khi hoàn tất bố trí tái định cư, nếu đáp ứng điều kiện luật định hoặc được đa số người dân đồng thuận .

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định tạm cư, thời gian và kinh phí tạm cư đối với các trường hợp này (khoản 4 Điều 3).

1.3 Giá đất bồi thường được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất

Theo khoản 6 và khoản 7 Điều 3, giá đất bồi thường và giá đất tái định cư được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, không phải chờ xác định giá đất cụ thể.

Trường hợp mức bồi thường thấp hơn mức trung bình giá đất đã thỏa thuận thì người có đất bị thu hồi được nhận phần chênh lệch, chi phí này do chủ đầu tư ứng trước và được tính vào chi phí dự án.

Tóm tắt Nghị quyết 254 của Quốc hội: 5 chính sách mới về đất đai (Ảnh minh họa) 

2. Điểm mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

2.1 Giao đất, cho thuê đất theo tiến độ

Khoản 1 Điều 4 cho phép giao đất, cho thuê đất theo tiến độ dự án hoặc tiến độ thu hồi – bồi thường, tạo điều kiện đẩy nhanh triển khai dự án.

2.2 Không đấu giá, không đấu thầu trong một số trường hợp

Theo khoản 4 Điều 4, một số trường hợp được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, như:

• Đất thanh toán dự án BT;
• Dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nhưng không sử dụng vốn nhà nước;
• Dự án năng lượng, du lịch tại vùng kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn

3. Quy định về giá đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh

3.1 Bảng giá đất

Theo Điều 7, bảng giá đất là căn cứ chính để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, thuế, phí, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và áp dụng từ ngày 01/01/2026; trường hợp có dữ liệu số thì có thể xây dựng đến từng thửa đất

3.2 Hệ số điều chỉnh giá đất

Theo Điều 8, UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm, có thể điều chỉnh trong năm nếu cần thiết để phù hợp thực tế.

4. Về nghĩa vụ tài chính về đất đai

Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định rõ:

- Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải làm thủ tục xác định giá đất;

- Khi chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt với đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở, tiền sử dụng đất được tính theo 30% - 50% - 100% chênh lệch, tùy diện tích và hạn mức

5. Về đăng ký đất đai, tách thửa, cấp Giấy chứng nhận

Theo Điều 11, Nghị quyết tháo gỡ nhiều vướng mắc thực tiễn, trong đó:

- Cho phép bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm khi đủ điều kiện;

- Đăng ký thế chấp chỉ cần cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai, không phải ghi trên Giấy chứng nhận;

- Tách thửa, hợp thửa không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, không bắt buộc chuyển mục đích đối với phần đất làm lối đi