CÔNG TY LUẬT TNHH MINH DŨNG

1. Khái niệm “đất đang tranh chấp” và “tranh chấp đất đai”

1.1 Tranh chấp đất đai

Theo Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp đất đai được định nghĩa là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

1.2 “Đất đang có tranh chấp”

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2024 giải thích “đất đang có tranh chấp” là thửa đất mà có tranh chấp đất đai và đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Điều này khác so với khái niệm “tranh chấp thực tế” chưa được đưa ra cơ quan giải quyết. Nếu đất chỉ có mâu thuẫn nội bộ giữa hàng xóm mà chưa được giải quyết chính thức thì chưa được xem là đất đang có tranh chấp theo luật – vì chưa có quyết định hoặc bản án của cơ quan có thẩm quyền.

2. Điều kiện sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật

Để thực hiện quyền chuyển nhượng, sang tên (nhận chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế...) quyền sử dụng đất, theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

• a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) hoặc tương đương (trừ trường hợp thừa kế, dồn điền đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước…).
• b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài có hiệu lực pháp luật.
• c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• d) Đang trong thời hạn sử dụng đất.
• đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.

Từ đó, nếu thửa đất đang tranh chấp mà chưa được giải quyết thì không đáp ứng điều kiện (b). Do vậy, cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối thực hiện việc đăng ký biến động (sang tên).

3. Vậy “đất đang tranh chấp có sang tên được không”?

3.1 Trường hợp đất đang có tranh chấp chưa được giải quyết

Nếu thửa đất đang tranh chấp, nghĩa là tranh chấp đã được đưa ra cơ quan có thẩm quyền và chưa có quyết định hoặc bản án có hiệu lực thì theo luật: không được tiến hành chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, thế chấp. Khi giao dịch vẫn diễn ra thì giao dịch đó không hợp pháp, bị vô hiệu theo quy định pháp luật. Cụ thể:

• Hợp đồng chuyển nhượng ký giữa các bên vẫn không được đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai.
• Bên nhận chuyển nhượng nếu biết đất đang tranh chấp và vẫn tiến hành thì có thể không được bảo vệ quyền khi tranh chấp được giải quyết.
• Cơ quan đăng ký sẽ từ chối đăng ký biến động.

3.2 Trường hợp đất chỉ “có tranh chấp thực tế” nhưng chưa được thụ lý

Nếu giữa người sử dụng đất và người khác có mâu thuẫn, nhưng chưa có đơn yêu cầu giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền – nói cách khác là “tranh chấp chưa được giải quyết” – thì theo một số chuyên gia pháp lý, việc chuyển nhượng có thể được xem xét nếu đáp ứng các điều kiện khác (có GCN, không bị kê biên, trong thời hạn...) và cơ quan đăng ký chưa nhận được thông báo tranh chấp. Tuy nhiên, rủi ro rất lớn vì nếu sau đó tranh chấp được thụ lý và xác định quyền của người sử dụng đất khác thì bên mua sẽ chịu thiệt.

3.3 Khi tranh chấp đã được giải quyết

Nếu thửa đất có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết và có quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật xác định quyền sử dụng đất rõ ràng, thì thửa đất không còn đang tranh chấp theo nghĩa pháp luật. Khi đó người sở hữu có thể chuyển nhượng hoặc sang tên bình thường nếu đáp ứng các điều kiện khác.

4. Hậu quả khi chuyển nhượng đất đang tranh chấp

Việc thực hiện giao dịch (chuyển nhượng, sang tên, tặng cho…) đối với đất đang tranh chấp có thể dẫn đến các hậu quả như:

• Giao dịch bị vô hiệu hoặc không được công nhận trước pháp luật, bên mua mất quyền sử dụng.
• Phải chịu phạt hành chính đáng kể: Ví dụ từ ngày 4/10/2024, hành vi chuyển nhượng đất đang có tranh chấp có thể bị phạt tới 100 triệu đồng đối với tổ chức. Cá nhân bị phạt từ 30 – 50 triệu đồng khi chuyển nhượng.
• Bên mua nếu “người thứ ba ngay tình” nhưng biết hoặc phải biết đất đang tranh chấp vẫn có thể không được bảo vệ.
• Khi tranh chấp được giải quyết sau đó, người sử dụng đất thực sự có quyền sẽ yêu cầu bên mua trả lại đất hoặc bồi thường thiệt hại.

5. Hướng dẫn kiểm tra trước khi mua – sang tên đất

Để tránh rủi ro mua nhầm đất đang tranh chấp, bạn nên thực hiện các bước sau:

• Bước 1: Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) – xem tên người sử dụng đất, diện tích, thời hạn sử dụng.
• Bước 2: Tra cứu thông tin thửa đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện – xem có đang tranh chấp, bị kê biên, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hay không.
• Bước 3: Yêu cầu bên bán xuất trình biên bản hòa giải tranh chấp hoặc bản án, quyết định của Tòa án nếu từng có tranh chấp.
• Bước 4: Tham khảo ý kiến luật sư, đặc biệt khi có dấu hiệu: nhiều người nói “đất đang tranh chấp” hoặc “đất này đang vướng mâu thuẫn hàng xóm”.
• Bước 5: Ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng và đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai – tránh hợp đồng “giấy tay” nếu đất có sổ đỏ.

7. Những tình huống thực tế và cách xử lý

Tình huống 1: Mua đất, sau đó phát hiện đất đang tranh chấp

Anh A mua thửa đất có sổ đỏ nhưng 3 tháng sau bị người sử dụng đất khác khởi kiện vì cho rằng quyền sử dụng đất chưa chuyển giao từ trước. Tranh chấp được thụ lý tại Tòa. Anh A không sang tên được và mất quyền sử dụng. Kết quả: anh A phải thoái lui nhận lại số tiền và chấp nhận thiệt hại.

Tình huống 2: Người sử dụng đất ký hợp đồng đặt cọc nhưng chưa sang tên

Chị B đặt cọc đất với chủ hộ và đã xây nhà, nhưng sổ đỏ vẫn đứng tên chủ hộ, giữa 2 bên có mâu thuẫn. Khi tiến hành sang tên thì cơ quan đăng ký từ chối vì có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp. Chị B rơi vào tình cảnh phải làm hồ sơ khởi kiện trước khi sang tên được.

Tình huống 3: Tranh chấp đã được giải quyết rồi mới giao dịch

Ông C và ông D tranh chấp thửa đất, sau hòa giải tại UBND xã và Tòa án có quyết định rõ. Ông C được giao quyền sử dụng đất. Sau đó ông C sang tên cho ông E – giao dịch hợp pháp vì tranh chấp đã được giải quyết.

Tóm lại, nếu thửa đất đang có tranh chấp và chưa được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, thì theo pháp luật hiện hành không được sang tên, chuyển nhượng hoặc tặng cho. Người có ý định mua hoặc nhận sang tên nên hết sức thận trọng, kiểm tra kỹ trạng thái pháp lý của thửa đất, cũng như tra cứu xem có tranh chấp thật hay không. Đối với người đang trong tranh chấp, nên ưu tiên giải quyết tranh chấp trước khi thực hiện giao dịch để tránh mất quyền và chịu thiệt sau này.